Değerinde alınan değil, yerinde yönetilen gayrimenkul kârlı yatırımdır
Değerli Yatırımcılar, Gayrimenkul sektörü ile ilgilenen ve bu alanda tecrübe edinmiş kişilerin avantajına olan bir döneme girdiğimizi söylemek doğru olacaktır. Yükselen üretim maliyetlerinin yanı sıra faizlerdeki artış, kendi öz sermayesi olmayan inşaat şirketlerini negatif etkilyecek, bir çok proje el değiştirecektir.
Bu durum gerek proje bazında gerek ise arazi bazında öz sermayesi ile faaliyet gösteren gayrimenkul fonlarına bir alım yapma fırsatınını doğuracaktır. Piyasalar normale döndüğünde ise bu gayrimenkuller değerinde satılmaya başlayacak, fon sahipleri bu süreci avantaja çevirecektir.
Peki ya bu maliyetler ve faizler neden yükseldi ?
Almanya anayasasının 20. Maddesinde de belirtildiği üzre Almanya Federal Cumhuriyeti, demokratik ve sosyal bir Federal Devlettir. Sosyal devlet yapısı kişinin refahını en üst seviyede tutmak için eşit paylaşım ilkesini benimser.
Doğal felaketler, pandemik gerilimler ve olası siyasal daralmalarda gerek var olan stoklardan gerek harici fonlardan gerek ise tedariği ve üretimi arttırarak vatandaşının refahını üst seviyede tutmak ister. Pandemi sürecinde Almanya, vatandaşının refahı ve işletmelerinin sağlığını stabil tutma adına ciddi oranda destek fonları açıklamıştı.
Bu fonlar beyan eden işletmelere aktarılarak piyasa canlı tutulmak istenilmiş, işletmelerin bu süreçten az zararla kurtulması amaçlanmıştı. Bu durum vatandaşa ve işletmelere kısa sürede fayda sağlarken ilerleyen zamanda devleti enflasyon ile karşı karşıya bırakacak, günün sonunda bu durum vatandaşa tekrar negatif yansıyacaktı.
Talebi canlandıracak kamu harcamalarının artırılması ya da aynı sonucu verecek olan vergi indirimleriyle yükselen talebe kısa sürede arzın uyum sağlayamaması sonucu enflasyon artışa geçti. Bir süre sonra enflasyonda ortaya çıkan artışı sorun olarak görülmeye başlandı ve frenlemek için kamu harcamaları kısıtlandı ve vergilerde artışa gidildi, faiz yükseltilerek piyasanın dengelenmesi amaçlandı. Ancak bu yöntemler uygulanırken gelecekte birçok riski beraberinde getireceği göz önünde bulundurulmalıdır.
Artan maliyetler ile enerjisini ve heyecanını yitiren piyasada işsizlik probleminin ortaya çıkması bir sonraki beklenen olabilir. Yönetimlerin aldığı kararlar enflasyonun düşmesine yol açarken talep daralmasına ve üretimde gerilemeye yol açabilir. Üretimdeki gerileme işyerlerinin istihdam azaltmalarına yani işsizliğin artmasına neden olabilir. İnşaat sektörünün yanında diğer sektörlerde süreçten negatif etkilenerek küçülmeye gidebilir.. Değerli Okurlar, Son zamanlarda aldığımız en yoğun sorular gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gereken hususlar ve alınan gayrimenkulün en iyi nasıl değerlendirileceği oluyor.
Gayrimenkul alımı yaparken Dünya’nın neresinde olursa olsun, bölgesel değer artışları ve amortisman değerlerini göz önünde bulundurmak gerekmektedir. Basit bir mantıkla bir yerin fiyatını, o yerin aylık kira getirisinin yıllara endekslenmesi ile belirlenir. Bunun yanı sıra göz önünde bulundurmamız gereken husus alınan mülkün yıllara göre yüzdelik oranda var olan değerinin üzerine ne kadar kâr getirdiğidir. Dünya genelinde 15 ile 25 yıl arasında kendini amorti eden mülk mantıklı yatırım olarak geçer.
Bir yerin kira getirisini bugünki değerine endekslediğimizde 25 yıl amortisman süresi gözükebilir ancak o bölgenin yüzdelik oranda getirdiği kâr, süreyi çok daha aşağılara çekerek belki de aynı zamanda 15 yıl amortisman değeri olan mülkten daha avantajlı hale dahi gelebilir. Bunu belirleyen en önemli husus alınan gayrimenkülün bölge gelişim hızı ve gayrimenkulü yönetme şeklidir. Bazen standartların dışına çıkmak, elinizdeki ürünleri daha değerli kılacaktır.
Konut piyasasında yeni dönem yönetim şekli olarak gözümüze çarpan boardinghaus sistemi, o konutun iyi bir yönetim ile kısa sürede kendini amorti ettiğini ortaya çıkartıyor. Günlük 30 € sabit kira getirisi olan bir konuta gerekli izinleri alıp belirli bir oranda mobilya yatırımı yaparak günlük 70 ila 90 € aralığında kiralayabilirsiniz. İşletildiği yılın yarısı kadar doluluk süresine ulaşsa dahi amortisman süresini ciddi oranda geriye çeken güzel bir yöntemdir.
Bunun yanı sıra öğrenci yurtları yada devlet nezdinde işletime sunulacak misafirhaneler ( savaş mağdurlarına ) , gayrimenkulünüzün kısa sürede yüksek değere ulaşmasına sebep olacaktır. Tabi bu süreçlerde profosyonel şirketlerden danışmanlık almak ve hatta yönetimi profosyonel şirketlere vererek doluluk oranını en üst seviyede tutmak sizlere avantaj sağlayacaktır.
Bunun yanı sıra şehirlere yakın iş yeri ve endüstriyel nitelikte olan araziler son dönemde en çok değerlenen gayrimenkuller arasındadır. Bu araziler gayrimenkul gelişim sahaları arasında kalarak, kısmi nitelik kazanan araziler olarak geçmektedir. Bir endüstri arazisinin iş yerine, yada bir iş yeri niteliğindeki arazinin otel, eğlence merkezi ve kısmi konut alanına dönüştüğüne şahit olabilirsiniz.
Avantajlar ve dezavantajlar dolu yazımızda gerek ekonomi gerek ise strateji konuştuk ancak ekonomi ve strateji istediği kadar matematikle desteklensin, sonuçta içinde insani duyguları ve krizleri barındıran bir Dünya’da yaşıyoruz. Her ikiside büyük ölçüde egemen ideolojiden, toplumların farklı yapısından, insanların düşüncelerinden etkilenir.
Krizler çıkıyor ve bu krizler mevcut yapıları değiştiriyor. Bir sonraki ne olacak tahmin edilmesi zorlaşıyor. Ünlü ekonomistlerin tahminlerine göre ilerleyen yıllarda Dünya genelinde %2’lik bir daralmanın ortaya çıkacağı beklense de işin temelinde insan oluşu beni umutlandırıyor.
İnsan isterse, başarıyor...
